「金利のある世界」が本格化する——住宅ローン変動金利の今後シナリオと、子育て世帯が今すべき判断

Mon, 08 Jun 2026 09:00:00 +0900

「変動金利で住宅ローンを借りたけど、これから金利が上がったらどうしよう」——この不安を抱えている共働き子育て世帯は、今や珍しくないと思います。我が家もそのひとつです。

日本はずっと「超低金利の国」でした。でもそれは過去の話になりつつあります。政策金利が0.75%まで上がり、エコノミストの多くが「2027年には1.5〜2%」と予測している今、「変動金利はこれからどこまで上がるのか」「繰上げ返済とNISAはどちらを優先すべきか」を、一度ちゃんと整理しておく必要があると感じています。

今日は「今現在の金利がいくら」という話より、今後どう動くのかのシナリオと、それに応じた家計の判断基準に焦点を当てます。

まず「何が変わったのか」を整理する

日本銀行は2016年から「マイナス金利政策」を続け、政策金利は長らくほぼゼロでした。その後、2024年3月にマイナス金利を解除し、2025年7月に0.25%、同年12月に0.5%、そして2026年3月に0.75% へと段階的に引き上げています。

2026年6月の金融政策決定会合では、さらなる追加利上げが「秒読み段階」と報じられています（モゲチェック・各社報道）。

これは数字の話ですが、意味はとても大きい。2013〜2024年の約10年間、住宅ローンを組んだ人たちが「金利0.3〜0.5%台」という超低金利を当然のものとして計画を立ててきた時代が、構造的に終わりつつあります。

「政策金利がいくらになるか」の3シナリオ

今後の政策金利について、主要機関の予測は以下の3つのシナリオに集約されます。

シナリオA：緩やかな正常化（ターミナルレート1.25〜1.5%）

野村総合研究所は2026年9月に次回利上げ、2027年6月に政策金利1.25%でいったん停止（ターミナルレート）と予測しています。「賃上げと物価上昇が続くが、中東情勢など海外リスクが上げ幅を抑制する」という読み。変動金利への反映は1.4〜1.65%前後が着地点になります。

シナリオB：段階的利上げが続く（ターミナルレート1.75〜2.0%）

野村證券は2026年内に2回、2027年に1回の計3回利上げ（各0.25%）を想定し、2027年6月に1.5%到達と予測。三井住友DSアセットマネジメントは2027年度に1.75%、OECDにいたっては2027年末に2.0% という強気の予測を示しています。このシナリオだと変動金利は2%台前半に乗ってくる可能性があります。

シナリオC：利上げが一時停止・後退（現状維持〜1.0%前後）

中東情勢の長期化や米国経済の減速が日本にも波及し、日銀が利上げを一時停止するシナリオです。現在の変動金利水準（0.9〜1.1%台）から大きく動かないまま2027年を迎える可能性もゼロではありません。

現実的に最も意識すべき幅は「1.5〜2.0%」 です。楽観シナリオCに賭けて何も対策しないのは危険ですが、悲観シナリオBのために今すぐ繰上げ返済を急ぐ必要もない——そういう状況です。

変動金利が上がると毎月の返済額はどう変わるか

政策金利と変動型住宅ローン金利は連動しています。大まかには、政策金利が0.25%上がると変動金利も0.25%程度上昇するイメージです。

借入3,000万円・残35年・元利均等返済の場合、金利別の毎月返済額は以下の通りです（概算）。

変動金利	毎月返済額	現在（1.0%）との差
1.0%（現在水準）	約84,700円	—
1.5%（シナリオA）	約91,800円	+7,100円/月
2.0%（シナリオB）	約99,200円	+14,500円/月
2.5%（厳しめ）	約106,800円	+22,100円/月

月1.4万円の増加で「子どもの習い事の費用が消える」水準です。「2%になったらどうなるか」を一度数字で把握しておくことには意味があります。

ただし、ここには住宅ローン控除という重要な変数があります。控除期間中（最長13年）は、ローン残高の0.7%が税額から控除されます。繰上げ返済でローン残高を減らすと、その控除額も一緒に減ります。

「繰上げ返済 vs NISA」どちらを優先すべきか

金利が上がり始めると多くの人が「繰上げ返済を急ぐべきでは？」と考えます。でも実際はもう少し複雑です。

判断の軸はシンプルで、「ローン金利」と「投資の期待リターン（年利）」のどちらが大きいかです。全世界株式インデックスの長期期待リターンは年率4〜7%程度とされています（MSCI ACWI、過去20年平均）。

住宅ローン控除期間中（借入から10〜13年以内）

この期間はNISAを優先するのが合理的です。

たとえばローン金利が1.5%でも、控除0.7%を差し引いた「実質コスト」は0.8%。一方、全世界株式への積立投資の期待リターンは4〜7%。利回りの差が大きく、繰上げ返済は「もったいない」選択になりやすい。

家族のNISA戦略について以前整理した記事でも触れましたが、住宅ローン控除期間中はNISA枠を最大活用しながら、繰上げ返済は控除が切れた後に集中させるのが王道です。

控除期間終了後（借入から13年超）

控除がなくなると、ローン金利がそのままコストになります。

変動金利水準	判断の目安
1.5%未満	NISA（積立投資）を優先。利回り差が大きく、投資が合理的
1.5〜2.0%	バランス型。繰上げ返済も並行しながら積立を続ける
2.0%超	繰上げ返済を強化。確実な「利息削減」の価値が増す

モゲチェックの塩澤氏も「インフレ時代は繰上げ返済より資産運用を優先すべき」と述べており（野村ウェルスタイル、2026年）、現在の金利水準（〜1.5%程度）ではNISAを止めてまで繰上げ返済に集中する必要はない、というのが多くの専門家の見解です。

ただし「心理的安心」は数字では測れない

「ローンを早く返して安心したい」という感覚は、それ自体に価値があります。金利が2%になっても「ローンなし」の安心感のために繰上げ返済を選ぶ人がいるのは合理的です。ただ、少なくとも「数字を把握した上での選択」と「なんとなく不安だからの選択」は分けて考えたい。

変動 vs 固定——今から借りる人、借り換えを検討する人へ

今後の住宅購入・借り換えを考えている人への補足です。

変動金利のメリット・デメリット

メリット：今の金利は固定より圧倒的に低い（主要行最優遇0.9〜1.1%台）
デメリット：今後の金利上昇リスクをすべて借り手が負う

固定金利（フラット35）の現状

長期国債利回りの上昇を受けて、フラット35の金利は2026年に入ってから上昇傾向が続いています（2026年5月時点で2.0%前後）。三井住友DSアセットマネジメントは10年国債が2031年に3%近傍まで上昇する可能性を指摘しており、固定金利もこの水準を反映して上がっていく見通しです。

「今のフラット35の固定金利2%は高い」と感じるかもしれませんが、「5年後に変動金利が2%を超えているリスク」と天秤にかけると、固定で確定させておく判断も合理性を持ち始めています。

子育て世帯としての「やるべきこと」リスト

金利シナリオを踏まえた上で、子育て世帯が今やっておくべきことをまとめます。

① 今すぐ：残高・金利・控除残期間を確認する

毎年10月〜11月に届く「住宅ローン残高証明書」と確定申告の「住宅借入金等特別控除計算明細書」で、控除残期間と残高を把握しておく。「あと何年で控除が切れるか」を知ることが判断の起点になります。

② 金利が1.5%を超えたら：繰上げ返済の比率を上げる準備をする

今すぐ動く必要はありませんが、政策金利が1.0%を超えてきたら（変動金利は1.2〜1.4%水準）、繰上げ返済の積立を始めておく価値があります。「来たときに動ける準備」をしておくことが大切です。

③ NISA積立は止めない

金利が上がっても、現在の水準（〜1.5%前後）では全世界株式への積立を止めることは合理的ではありません。固定費を見直して、NISA積立の原資を確保することを優先してください。

④ 家計の「金利感応度」を把握する

もし変動金利が2%になったとき、月々の返済額がいくら増えるかを一度計算しておく。「許容できる範囲か」「許容できないなら今何を変えるか」を先に考えておくことで、いざという時にパニックにならずに済みます。

まとめ

政策金利は現在0.75%。野村証券は2027年6月に1.5%、OECDは2027年末に2.0%到達を予測。「上がっていく方向」はほぼ確実視されている
変動金利への影響：シナリオ次第で月々の返済額が7,000〜22,000円上昇する可能性。具体的な金額で把握しておくことが重要
繰上げ返済 vs NISA：控除期間中は明確にNISA優先。控除終了後は金利1.5%を境に判断を変える
固定への切り替え：フラット35も上昇中だが、変動が2%に近づくなら固定確定の合理性が出てくる
今やること：①控除残期間の確認 ②金利1.5%超で繰上げ準備 ③NISA積立は継続 ④金利2%時の返済額を計算して「覚悟」を決める

「金利のある世界」は、これまでの日本では当たり前だった時代への回帰でもあります。怖れすぎず、でも無視もせず——正確に把握した上で、自分の家計に合った判断をしていきましょう。

ライフプランシミュレーションを使って、住宅費・教育費・老後資金のバランスを一度確認してみることもおすすめです。

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